• 강득구 "'대장동 개발', 감정가 분양하는 도시개발법이 근거···공공주택특별법 적용 고등지구와 사례 달라"
  • 예창근 "경기도 도민환원제, 자유민주주의 이념과 맞지 않아" 
  • 강득구 "도민환원제는 시장 침해 아닌 특정 집단의 과도한 이익 막겠다는 것"  

■방송 : 경인방송 라디오 <이종근 장한아의 시사포차> FM90.7 (19년 03월 19일 18:00~20:00)

■진행 : 이종근 시사평론가, 장한아 아나운서

■패널 : 강득구 민주연구원 자치발전연구센터 본부장, 예창근 행정학박사

◇장한아: 이슈펀치 다짜고짜, 3부에 이어서 4부도 이어집니다. 강득구 민주연구원 자치발전연구센터 본부장 그리고 예창근 행정학 박사와 함께하고 있습니다. 오늘의 토론주제는요 공공개발이익 도민환원제죠. 경기도지사의 공약이자 올해 신년사에서도 실행의지를 밝혔는데, 이와 관련된 이야기 오늘 계속해서 해보도록 하겠습니다.

◆이종근: 3부에서는 저희가 토론하면서 공공개발이익 도민환원제에 대해서 찬성하시냐 반대 하시냐 두분께 여쭤봤습니다 두분 모두 원칙적으로는 찬성을 하시고 약간의 강론 표현이라던지 불로소득에 대한 표현 또는 개발사에 대한 적정한 수익보장 이런 측면에선 약간 이견이 있으셨어요. 그래서 4부에서는 구체적으로 강론으로 들어가볼까 합니다. 특히나 공공개발이익환수제 낯선 분들이 있는데, 실제로 이재명 지사가 성남시장 시절에, 공공개발이익환수제를 시행을 했던 것으로 기억이 납니다. 먼저 박사님께 질문할건데요. 성남시 대장동 택지개발사업을 공공사업으로 전환해서 5500억원의 개발이익을 환수했다. 라는 자랑 이재명 지사 입장에선 자랑을 많이 하시는데 대장동 택지개발사업, 어떻게 진행 된건가요.

▷예창근: 대장동 개발사업, 원래 민간이 한 면적은 30만평, 28만평 정도 됐는데.

◆이종근: 산업단지였죠? 이게 원래, 산업단지 터.

▷예창근: 원래 그린벨트 일반 지역인데, 그걸 민간이 개발하던 것을, 2010년도에 이재명시장이 부임하고, 이거는 상당한 수익이 날 그런 사업인 것 같다. 그렇게 해서 이걸 개발 하는 걸, 스톱 시키고 시에서 개발권을 공공으로 개발한 걸 가져온겁니다. 그러니까 민간입장에서 보면은 본인이 어떤 그걸 사업을 민간업자가 하려고 했는데, 그것을 공공이 가져가니까 개인 입장에서는 상당히 수익된 사업을 관해서 가져간거니까, 상당히 문제가 되겠죠. 그래서 이번에 현재 소송이 진행되가지고 1심에서 아마 300억 그거를 배상하라고 아마 일단 민간업자가 이겼습니다.

◆이종근: 소송은 3000억인가. 아마.

▷예창근: 그런데 일단은 배상은 300억인가 판결난걸로 알고 있습니다. 그렇게 해서 시가 공영개발을 시작하다보니까 사전이익 환수제 하는 것을 했습니다. 사전이익확정제 그래서 따져보니까 한 5500억 수익이 나는데 그 중에 일반 터널도 수익으로 하고 그 다음에 신흥동에 공원용지를 1공단 용지를 공원으로 개발했습니다. 그게 2600, 땅값하고 개발비 합쳐서 들어가고, 또 IC 건설하고 이렇게 해서 그래도 수익이 1800억 남았습니다. 남는 걸로 예상 됐기 때문에 이재명 지사가 지난번 선거 때 선거공약으로 한 1800억 정도는 시민에게 다시 돌려주겠다, 시민 배당을 해 주겠다. 그래서 현재 그 모델을 가지고 경기도지사로 부임하시자마자 이걸 공약으로 내 걸고, 그것을 그저께 지난주에 용역을 진행중인데, 용역은 아마 6월달에 원래 완료 되는 것으로 알고 있습니다. 현재 그래서 지난주 한 토론회는 용역의 참고용으로 그렇게 토론회를 한 것으로 알고 있습니다.

◆이종근: 박사님께 추가질문 드릴게요. 시민배당을 1800억으로 하면 지금 성남시민들이 지금 1800만명 정도.

▷예창근: 100만명, 100만명이니까.

◆이종근: 나눠보면.

▷예창근: 18만원 꼴로 돌아갑니다.

◆이종근: 돌아가는데, 이게 법적인 문제는 없나요. 이렇게 배당하는데.

▷예창근: 정치적으로는 포퓰리즘 논란이 있을 수 있지만, 시장은 그것을 다시 지역을 다시 지역 주민들을 위해서 다시 쓸 수도 있고, 그것을 포퓰리즘 논란이 일더라도 자기가 정책적으로 약속을 했으면, 지역 상품권이라던지 아니면 지역이 어떤 다른 방식으로 현금은 아니더라도 다른방식을 주는 것은 논란은 이길 수 있지만 위법소지는 아니지 않나 그렇게 생각이 듭니다.

◆이종근: 자 그러면, 똑같은 질문을 본부장님께 드릴게요. 이게 1심에선 어쨌든 문제가 있다라고 판결이 나왔습니다. 대장동 택지개발 사업의 예가 공공개발 이익 환수제에 적정한 예가 될 수가 있나요.

강득구: 지금 예교수께서도 말씀 대장동 개발사업의 핵심은 사전에 발생이익을 확정해 놓는 것이 여타 다른개발사업과 다르다는 것입니다. 그러니까 5500억정도 이 개발사업은 이익을 볼 수 있다라고 생각을 한거죠. 사전에 그래서 이 사업은 공공 영역에서 하는게 맞다라고 생각해서 지금 1심 결과가 나왔지만 어쨌거나 그 당시 이재명 시장은 적법한 절차에 의해 이것을 다시 가져와서 공공개발 한 겁니다. 그래서 예를 들면, 공원 조정사업에 2761억 그리고 또 터널 뚫고 기반시설 하는데 980억 이런식으로 했는데, 지금 얘기되는게 약 1800억 정도를 시민배당 형태로 시민들에게 지급한다 이 부분에 대한 부분 가지고 계속해서 이야기 하셨는데, 그 부분은 그 당시 성남시장이었던 이재명 시장이 그렇게 한다라고 이야기 한 건 틀림 없지만, 여러 가지 다양한 의견들이 있어서 최종적으로 입장정리를 하지 못하고 시장직을 끝난 거죠. 그렇습니다 그리고 분명한 건 예를 들면, 소송의 당사자 민간 시행사업자가 3000억정도 이익이 발생한다라고 얘기한 걸로 알고 있습니다. 그런데 이걸 공공에서 개발하면 5000억 넘는 이익이 나는 걸 저는 적법한 절차에 의해 공공에서 했다면, 그렇게 한 것이 좋은 사례가 아닌가요. 그리고 지금 이 부분에 대해서 경기 연구원이 공공개발한 사례를 가지고, 대장동 안을 지금 사례를 이야기 했는데. 여러 가지 안 중에서 이런 형태도 있다 이런거지 이 방법을 하겠다 이런 건 아닙니다.

◆이종근: 그렇군요. 그런데 한가지 제가 질문이 뭐냐면 본부장님께 적법하다라고 계속 강조를 하시는데 1심 판결은 이것이 적법하지 않은것으로 판결나온게 아닌가요.

강득구: 마지막은 최종 심의회에서 결정되면 그걸 따라야 하지만, 적어도 예를 들면 그 당시 성남시는 나름대로 행정 절차에 대해서 적법하다 판단했기 때문에 한 거죠. 마지막은 법원에서 판단 하는거죠. 지금 진행중이니까 법원의 최종심을 지켜봐야죠.

◆이종근: 이것과 관련해서 박사님께 한번 더 질문을 드리겠습니다. 국토연구원이 2014년도에 개발이익 환수제도와 관련된 방안에 관련해서 용역을 받아서 제출한 논문인데요. 여기에 설문조사를 했어요. 보니까 공무원 개발업자, 학계 전문가들을 대상으로 해서 2014년 11월 14일부터 2014년 12월 1일까지 13일간 인터뷰 방식으로 한 설문조사 결과에 따르면 이것을 찬성하는 측이 많아요. 그런데 반대하는 측에 물어봤더니 소유권 그러니까 처분권 이라던지 혹은 소이권이라던지 개발 이익권 관련되서는 침해할 요인이 있다라고 지금 54퍼센트가 대답을 했거든요. 이 부분이 아마도 대장동의 개발업자들의 지금 입장이 사실 이렇게 설문조사 나온 거 같은데 이 설문조사 결과 어떻게 생각하시는지.

▷예창근: 강득구 본부장께서 말씀하셨지만은 적법한 행위라 하더라도 손해를 끼치면 손해배상을 하게 되어있습니다. 그래서 아마 그런 차원에서 법원에서 1심에서 아마 그런 청구를 얼마 했는지 모르겠는데 1심은 하여튼 300억 배상을 하라고 했고, 그래서 이런 행위는 이런 공공에서 개발한다 이런 것은 물론 아까 보면은 시에서 예상을 했더니 5500억 수익이 나오는데 민간은 3000억 밖에 안나온다, 한 2500억 차이가 난다 그것은 아무래도 여러 가지 산정방식이 틀릴지 그런 면에서 차이가 있을지 모르겠지만, 하여튼 제가 볼 때는 그러면 그게 민간이 개발할 것을 공공기관이 가져가서 공공으로 개발한다. 그것은 어느정도 면에서는 먼저 개발을 하겠다고 나섰는데 공공이 중간에 끼어드는 그런 상황이니까 그런면에서는 자유 민주주의 사회에서는 약간 그런 것을 침범한 그런 측면도 있지 않나 그런 생각이 듭니다.

◇장한아: 그런데 대장동 주민들조차도 굉장히 지금 반발을 하고 있거든요. 도민환원제가 이거 부당하다. 주민들한테는 이익을 남기지 않겠다고 해놓고 약속을 어겼다. 이렇게 주장하고 있는데, 뭐가 문제인겁니까. 본부장님.

강득구: 저는 대장동의 원주민들 입장도 일면 이해합니다. 그렇지만 대장동 주민들이 고등동 주민들이랑 비교했을 땐 나름대로 논리를 이야기 하고 있는데, 사실은 대장동 주민들은 기본적으로 도시 개발법에 준용을 근거해서 지금 개발되고 있는거고, 고등동 주민들, 고등지구 주민들은 공공주택특별법에 의해서 적용을 받습니다.

◆이종근: 고등지구 이것도 설명을 해주셔야 할 것 같아요.

강득구: 고등지구 같은 경우에는 그린벨트였습니다. 아까 우리 예교수께서 대장동이 그린벨트 지역이었다고 하는데, 대장동은 그린벨트가 아니였습니다. 고등지구는 그린벨트였고, 서울 공항이 있는 바로 근방이었습니다. 그렇기 때문에 그린벨트를 풀어서 공공주택특별법에 의해서 지금 이걸 개발하고 있습니다.

◆이종근: 고등동은 문제가 없단 말씀이시죠.

강득구: 제가 말하는 건 이겁니다. 공공주택 특별법이라는 건요 이주민의 경우에는 조성원가나 조성원가 이하로 분양을 해줄수가 있고요, 그리고 대장동 같은 경우에는 도시개발법에 의해서 하기 때문에 여기는 감정가로 조성원가가 결정되고, 그렇기 때문에 거기서는 감정가에 의해서 공공가가 결정되기 때문에 이 부분은 근본적으로 다르다.

◇장한아: 그러니까 지금 대장동 주민들이 부당하다고 말하는 이유가 뭐냐고요.

강득구: 우리는 왜 도시개발법에 적용을 받냐 이런거죠. 그런데 조금전에 말씀드린대로 여기는 여기는 그린벨트가 아니라는 거죠 그리고 여기는 지역이 원래 예를 들면 서판교 근방에 있기 때문에 고등지역이랑 산술적으로 비교하는 건 맞지 않습니다.

◇장한아: 네 박사님 말씀하시죠.

▷예창근: 방금 우리 앵커께서 말씀하신 그 내용을 지난주 토론 할 때, 대장동 주민 30여명 이 몰려와서 아마 그 사람들 주장내용은 물론 강득구 본부장께서 말씀하신 이건 도시개발 저거이고 고등동 공공 주택법이 적용되니까 조성원가가 틀리는데 분양 할 때 공공주택 관련은 이주민들한테는 조성원가로 원래 해줍니다 도시개발법은 감정가에 따라 해줍니다. 감정가다 보니까 조금전에 처음 말씀드렸듯이 감정가가 1600에서 1900만원까지입니다. 그런데 주민들 주장은 언론에 따르면 어떻게 주장했냐면 이재명 지사께서 처음 이주자 개발 시작 할 때 이주자들 사는 주민들한테는 조성원가에다가 이익을 남기지 않고 그냥 해주겠다. 감정가는 이익이 상당히 많이 남는겁니다. 그러니까 이익을 남기지 않고 해주겠다는데 왜 이제 이익을 다 붙여서 고가에 택지를 이주자 택지를 주느냐 거기서 아마 이견 차이가 생긴게 아닌가.

◇장한아: 말이 달라진거잖아요.

▷예창근: 그런면이 있는 거 같습니다.

◆이종근: 대장동이 성남시장이었을 때, 공공개발이익 환수제에 좋은 어떤 예로 지금 드셨는데. 일부 부작용 내지는 반발은 있습니다. 그러면 대장동의 예는 예라고 치더라도, 위헌 의 소지는 없는지 한번 여쭤볼게요. 이게 사실은 토지 공개념이라는 개념하고 얽혀있는 거 같거든요. 공공성을 토지의 공공성을 강조하는 그런 부분인데, 본부장님께 여쭤볼게요. 일부 사실 자유시장경제론자들은 토지공개념과 관련해서 사실 자꾸 정부가 개입을 하고 정부가 하나의 어떤 이익이라던지 그런 것들을 환수하는 것은 기본적인 기본권을 침해하는 것이다 라는 주장이 있습니다. 어떻게 생각하십니까.

강득구: 그렇게 보는 분들도 있는 것으로 알고 있습니다. 제가 알기에는 토지와 관련해서 1990년대 초반에 초가 토지 이득세가 헌법 불일치 판정이 난 사례가 하나 있고, 그것 말고는 없는 걸로 알고 있습니다. 이거는 현재 용역 중이기 때문에 설계단계서부터 위헌이 발생하지 않도록 나름대로 정책설계를 할겁니다. 그리고 1990년대 초가 토지 이득세 같은 경우에는 미실연 이익에 대해서 세금을 붙인 것 이게 문제가 있다라고 본 건데, 이건 사실은 미실연 이익이 아니고 초가 토지 이득세라는 건 이득이 발생하는거 잖아요. 그렇기 때문에 내용이 전혀 다르다라는 것이 일반적인 입장이고요. 조금 전에 말씀 드린대로, 용역을 하고 정책설계를 하면서 위헌의 소지 포함해서 당연히 법률적인 부분에 대해서는 적법한 절차와 과정을 거치겠다라는 게 입장으로 알고 있습니다.

◇장한아: 공공개발이익 도민환원제에 관련해서 개발이익이 예상보다 적을 경우에 도의 재정악화로 이어질 가능성도 있다, 이런 의견이 있는데 저는 여기서 이해가 안가는 게 개발이익 도민 환원제라는 용어 자체가 개발이익이 발생했을 때, 그것을 환수해서 도민에게 환원하겠다는 거 아니겠습니까. 그런데 만약에 적자가 난다면 그것은 도의 문제가 아니지 않습니까. 왜 이런 의견이 있는지 궁금합니다.

강득구: 형식 논리로 보면 사업을 추진하는 지역이나 아니면 사회 경제적 여건에 따라서 개발 이익이 발생할 수도 있고 그리고 또 적자를 볼 수 있죠. 그렇지만 통상적으로 개발 이익이 많냐 적냐의 문제지. 적자가 나는 경우에는, 손해 보는 경우에는 없었다라고 말씀 드릴 수 있고요. 그렇지만 이런 경우는 있습니다. 경기도 같은 경우에는.

◇장한아: 잠시만요. 궁금한게 만약에 손해 보는 경우는 없었다고 하지만 손해보는 경우가 있으면 그게 도의 재정으로 메워야 하는 일입니까.

강득구: 이런겁니다. 지금 우리가 개발사업을 했을 때, 도의 전체 예산으로 하는 것이 아니고 일종의 spc를 통해서 예를 들면, 금융권을 통해서 금융을 끌어들이고 이렇게 펀딩형식으로 하기 때문에, 그렇게 손해가 논리적으로 날 수 있다 하더라도 나는 경우가 없었지만, 나더라도 리스크가 크지 않다. 이런 겁니다.

◇장한아: 그러니까 제 말은요. 지금 이게 공공개발 이익 도민 환원제 자체가 이익이 발생한 불로소득을 도의 말로 치자면 불로소득을 환수를 해서 도의 도민들을 위해 쓰겠다는 거잖아요.

강득구: 공공개발이익 도민환수제라는게 공공이 개발해서 이익을 남겼습니다. 그러면 그것을 도민들에게 환수하겠다라는 거잖아요.

◇장한아: 네 그런데 왜 그게 적자가 되면 개발 이익이 예상보다 적으면 왜 그게 도의 재정 악화가 되는 거냐고요. 도의 재정에 들어가는게 아니잖아요.

강득구: 이게 논리적으로 맞지 않다. 질문이 논리적으로 맞지 않다라는 거죠. 논리적으로 맞지 않다라는 거죠. 이건 질문이 잘못된 겁니다. 여태까지 그런 사례도 없고 도의 재정이 들어가는 부분은, 특별 spc로 하기 때문에 그렇습니다.

▷예창근: 방금 질문 자체를 보면은, 재정 악화하는 그런 측면은 왜 그런 질문이 나올 수 있냐고 하면은, 약속을 했거든요. 예를 들면 성남시 대장동 같으면 터널도 뚫고 예를 들어서 공원도 조성하고 지하 주차장도 한다. 그렇게 어느 정도 미리 확정된 수익으로 생각하고 예산으로 잡아놨는데 만약에 그게 구멍났다고 하면 그게 문제가 된다. 그런 측면에서 하는거지 네트 자체 개념에서는 손해는 없는 겁니다. 플러스 개념이지.

강득구: 제 얘기도 그 얘기죠.

◆이종근: 더 많은 걸 여쭤보려고 했는데 시간이 다 돼서요. 일단 공공개발이익 도민환원제를 우리가 이야기 해봤지만, 상당부분 원칙적으론 두 분 다 찬성을 하시고 강론에서만 이견이 좀 있었습니다. 오늘은 여기까지 듣겠습니다. 오늘 감사합니다. 두분 다.

◇장한아: 지금까지 강득구 민주연구원 자치발전연구센터 본부장, 그리고 예창근 행정학 박사와 함께했습니다.

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