[다짜고짜] 강득구 "민간택지 분양가 상한제, 집값 안정 위한 9.13 부동산 대책의 보완책"

■방송 : 경인방송 라디오 <박마루의 시사포차> FM90.7 (19년 7월 11일 18:00~20:00)

■진행 : 방송인 박마루

■패널 : 강득구 전 경기도 연정부지사, 예창근 전 경기도 행정2부지사, 김가령 리포터

(오디오)
김현미: 집이 없는 무주택 서민들이 부담하기에는, 지금의 분양가가 상당히 높은 것이 사실입니다. 민간 택지 경우에 있어서도, 분양가 상한제를 도입하는 걸 검토할 때가 되지 않았나 이렇게 생각하고요. 주택법 시행령을 개정해서, 분양가 상한제 지정요건을 개선하는 것에 대해서 검토하고 있습니다. 과열이 심화된다고 한다면, 분양가 상한제에 대해서 좀 더 적극적으로 정부가 고민해야 되지 않나.

□박마루: 김현미 장관이 시사한 민간택지 분양가 상한제. 이게 상한제가 무엇인지 정확히 이해해야 되거든요. 그래서 오늘 쟁점에 대해서 빠르게 정리를 해 주실 김현정 리포터. 정리 됐죠?

◇김현정: 제가 쉽게 일단 설명을 드리면요. 분양가 상한제란, 정부가 분양가격을 산정하고 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도입니다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 두 배를 초과하는 지역 중에서, 최근 1년 간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 두 배를 초과하거나, 또는 3개월간 주택 거래량이 전년동기 대비 20퍼센트 이상 증가할 때, 이런 다양한 조건을 충족하게 되면요. 분양가 상한제를 적용하기로 되어 있습니다. 이런 규정을, 물가 상승률 기준을 현행보다 완화하거나 분양가 상승률 집계 기간을 늘림으로서, 현실적으로 적용이 될 수 있게끔 조정하게 했다는 겁니다.

□박마루: 오늘 상한제 설명을 해주셨는데, 그러면 정부가 분양가 상한제 카드를 꺼내든 이유. 아무래도 최근 부동산 시장에 대한 움직임이 심상치 않기 때문에, 이렇게 김현미 국토 교통부 장관이 시사를 한 건데요. 이 부분에 대해서 현장이 심상치 않다고 이야기 했는데, 어떻게 현장에서 전달이 되고 있나요.

◇김현정: 일단 부동산 시장이 다시 오를 것 같은 조짐을 보이니까, 미리 시장에 경고를 주기 위해서 인데요. 기존 아파트 같은 경우에는, 정부의 각종 규제로 안정세를 찾았다고 또 보고 있는데요. 하지만 새롭게 짓는 아파트 분양가는 잡히지 않았다는 게 문제 입니다. 이른바 로또 분양이라고 불렸던, 경기도 하남 위례신도시의 북 위례 힐스테이트 사례를 보면요. 시민단체인 경실련의 분석 결과, 건설사가 입주자 공고 때 신고한 이윤보다 17배. 그러니까 열일곱 배나 높은 폭리를 취하고 있는 것으로 추정이 됐습니다.

□박마루: 17배. 그러니까 높은 폭리. 결국 로또라는 말이 여기서 나온 거네요. 앞서 보셨던 것처럼, 정부가 민간이 짓는 택지 아파트에 분양가 상한제를 도입하겠다고 밝혔는데. 벌써부터 많은 분들의 관심과 걱정도 있습니다. 이 분양가에 대해서, 두 분이 이제 저희가 볼 때 강득구 전 부지사님, 예창근 전 부지사님. 찬반이 확실히 갈릴 것 같습니다. 먼저 어떤 분이 이 부분에 대해서 말씀 해 주실까요?

▷강득구: 제가 먼저 이야기 할까요? 저는 기본적으로 이 정책에 대해서 동의하는 사람입니다.

□박마루: 분양가 상한제에 동의한다.

▷강득구: 그렇죠. 주택도시 보증공사에 따르면 지난 5월 기준으로 해서, 1년간의 서울지역 민간아파트 분양가가 평균 12.54프로 상승했습니다. 이는 작년 5월부터 올해 5월까지 서울 아파트값이 한국 감정원 조사 기준으로 약 1.96프로 오른 것에 비한다고 하면, 10배 이상 상승한 것입니다. 그러니까 분양시장이 아파트 값 상승을 주도하고 있는 거죠. 그러니까 강남권 재건축 분양가가 오르면서, 주변 아파트 시세도 오르고. 그리고 신축 아파트 분양가가 같이 올라가는 이런 악순환이 반복되고 있습니다. 이런 부동산 시장의 이상 징후로 인해서 조금 전에 국토부 장관도 이야기 했지만, 이제 민간 택지 분양가 상한제에 대해서 정부가 조금 더 적극적으로 고민을 하고 그리고 우리 리포터께서도 말씀하셨지만, 분양가 상한제 기준을 추가 완화하는 이런 고민도 연동해서 하고 있는 것으로 알고 있습니다.

□박마루: 결론적으로 집값이 높은 분양가. 이 부분 때문에 말씀 하신 건데, 그래서 찬성한다 상한제. 예창근 전 부지사님은요.

▶예창근: 저는 민간택지에 대한 분양가 상한제, 공공택지는 벌써부터 시행되고 있는데.

□박마루: 네 시행되고 있죠.

▶예창근: 이번에 민간택지에 대한 분양가 상한제를, 규정을 좀 완화해서 하겠다는 건데. 저는 이렇게 봅니다. 단기적으로는 집값을 낮추는 효과가 있지만, 분양가 상한제가 단기적으로는 누르는 효과가 있지만, 중장기적으로는 공급부족 현상을 초래할 수 있다. 왜냐하면 건설사들이나 조합들이 수익성이 맞지 않기 때문에 뒤로 미룬다든지, 취소하든지 그렇게 할 수 있고. 그래서 저는 근본적으로 주택가격 안정대책은 아니라고 보고. 다시 한 번 말씀드리면, 인위적으로 시장을 거스르는 이런 분양가 상한 정책은, 예를 들면 조금 전에 이야기 했던 하남이라든지 2007년도에 분양한, 처음에 분양가 상한제 시행할 때. 판교 신도시가 있어요. 로또아파트라고 그랬는데, 그런 아파트라든지 그런 로또아파트가 등장할 가능성이 충분히 있고, 또 중기적으로는 공급부족을 초래해서, 나중에 완화될 때는 용수철 효과가 생길 수 있기 때문에 주택 가격이 올라갈 수 있고, 그래서 저는 결과론적으로 성공할 가능성이 적은 정책이다 그렇게 보고 있습니다.

□박마루: 민간영역에서의 지적을 해 주신 거죠. 민간, 시장의 어떤 자율성. 그리고 결국은 규제를 하면, 나중에는 풍선효과처럼 또 가격이 오를 거다.

▷강득구: 저도 뭐 시장은 가급적으로, 자율적으로 돌아갈 수 있게끔 하는 게 맞다고 생각합니다. 그렇지만 예를 들면, 물가 인상률에 비해서 다섯 배, 여섯 배 이렇게 올라간다. 그렇다고 하면 심각하게 정부 입장에서는 고민할 수밖에 없고요. 김현미 장관 이야기대로, 어떻게 보면 고육지책입니다. 조금 전에, 이건 어떻게 보면 수요 억제라는 관점에서 봤던 거지만, 동시에 공급확대 측면에서도 고민을 해야 되죠. 그래가지고 3기 신도시가 나온 겁니다. 그러니까 양쪽을 같이 가고 있는 거죠. 그렇기 때문에 저는 공공의 영역에서는 어쨌거나 공급 확대 측면에 대한 고민도 동시에 해야 된다. 그걸 LH나, 우리 각 시도에 있는 지방공사에서 일정 정도 감당해야 된다고 생각합니다.

□박마루: 실제적으로 지금 민간에 대해서 이야기 하는 거잖아요. 그렇다면 김현미 국토부장관이 분양 상한가를 시사한 부분은, 지난 9월 13일 부동산대책. 이 부분이 실패했다고 스스로 인정하는 건 아닐까. 이런 이야기도 많이 돌고 있습니다. 실제로 이 부분 한 번 지적해봐 주시죠.

▷강득구: 9.13 대책의 핵심은 이런 겁니다. 대출 규제를 통한 집값 안정입니다. 그런데 어쨌거나 한 10개월 정도 집값 안정되지 않았습니까? 심지어는 내려갔다라고 그래서 상당히 원성을 할 정도로 나름대로 역할을 한 겁니다. 그런데 이번에 민간택지 분양가 상한제는, 실패를 해서 대체제로 한 것이 아니고, 9.13 대책의 보완점이다. 그러니까 9.13 부동산 대책이 조금 전에 말씀 드린 대로, 어느 정도 부동산이 안정세를 유지했습니다. 그런데 6월 넷째 주부터, 아파트 매매 값이 약간 올라가려는 조짐들이 보여서, 국토부에서 나름대로 선제적으로 대응을 한 겁니다.

□박마루: 그러니까 쉽게 말해서 9.13 대책은 보완이다.

▷강득구: 그렇죠. 9.13 대책의 보완제가 우리 민간택지 분양가 상한제라는 거죠.

□박마루: 그래서 실제적으로 가격이 오르고 있으니까, 선제적으로 먼저.

▷강득구: 오를 조짐이 보이니까.

□박마루: 올랐다고 합니다. 조짐이 아니고 올랐습니다. 이런 상황에서 선제적으로 정부가 그렇다면, 분양가 상한제를 지금 시사 한 거잖아요.

▷강득구: 그런 거죠.

□박마루: 예창근 전 부지사님은.

▶예창근: 처음에 분양가 상한제는 2005년도에 공공택지에 먼저 적용했다가, 노무현 정부 때인 2007년도에 민간 택지까지 확대했습니다. 그렇게 하다가, 쭉 진행되다가 주택 공급이 제대로 되지도 않고, 여러 가지 문제점이 생기니까. 2014년도에 주택정책 심의를 거쳐서, 특정지역에만 하도록 하다 보니까, 그런데 실제로는 분양가 자율화 정책하고 마찬가지입니다. 2014년도부터는. 그런데 최근에, 작년 9.13 부동산 대책으로 해서, 어느 정도 집값이 안정되었다고 보지만, 저는 안정 이라기보다는 9.13 대책일수록 부동산 그걸 하든지, 종합 부동산세를 올린다든지 해서, 굉장히 서민들의 돈줄을 쥐어놓은 겁니다. 쥐어놓다 보니까, 전반적으로 부동산 경기가 굉장히 참. 대출이 우선 규제가 되니까, 못 받다 보니까 그렇게 집값이 안정되었다는데. 부동산 분양가 상한제는 수도권이 아니고, 특히 서울 지역입니다. 서울 지역에서도 강남권. 강남권이 최근에 예상치 못한 분양가가 주변 시세에 비해서 상당히 올라가니까, 그걸 잡기 위해서 민간택지 분양가 상한제를 했는데, 이게 나머지 수도권에는 이게 분양가가 올라간 게 아닙니다. 지금. 특히 강남권 그걸 잡기 위해서 이런 민간택지 분양가 상한제를 했는데, 9.13 부동산 대책이 성공, 실패보다도 상당히 부동산을 얼어붙게 만드는 그런 정책이라고 저는 봅니다.