[다짜고짜] 예창근 "분양가 상한제, 재건축·재개발 시장 위축시킬 것"

■ 진행 : 박마루

■ 인터뷰 : 강득구 전 경기도 연정부지사, 예창근 전 경기도 행정2부지사

◆ 박마루: 가장 핫한 경기도 뉴스와 쟁점을 대놓고 토론해보는 이슈펀치 다짜고짜. 매주 목요일 3, 4부에 걸쳐서 두 논객 입담 대결이 펼쳐집니다. 강득구 전 경기도 연정부지사, 그리고 예창근 전 경기도 행정 부지사, 이렇게 두 분 오늘도 자리에 함께 하고 계십니다. 어서 오세요. 두 분.

▶ 강득구: 안녕하세요.

▷ 예창근: 네 안녕하십니까.

◆ 박마루: 오늘 주제, 이슈펀치 다짜고짜 주제는요. 분양가 상한제 강행할까, 보완할까 입니다. 먼저 질문을 던지겠습니다. 정부가 주택안정 정책으로 분양가 상한제를 시행한다고 발표했습니다. 일단 집값이 오를까요? 아니면 집값이 내릴까요. 두 분의 의견을 듣겠습니다.

▶ 강득구: 분양가 상한제는 새로운 정책이 아닙니다. 참여정부 때 대표적인 부동산 정책이었습니다. 2008년도에 노무현 대통령이 집권하면서, 부동산 가격이 폭등했죠. 그래서 여러 정책들을 내놓았지만, 부동산 가격을 안정시키는 데는 성공하지 못했습니다. 그래서 조금 전에 말씀 드린 대로, 2007년도, 2008년도에 분양가 상한제라는 처방을 내놓게 된 것입니다. 분양가 상한제를 실시했던 2008년부터 2014년까지는 집값 상승률이 평균 약 0.5프로에 머물렀습니다. 그렇지만 박근혜 정권 들어와서 이를 폐지하면서, 2015년부터 2018년까지 연 평균 5프로의 상승률을 보였습니다. 그러니까 수치상으로 말씀 드린 대로, 분양가 상한제가 일정정도 집값 안정에 기여한 정책인 건 틀림없다고 봅니다.

◆ 박마루: 집값이 안정 될 거다. 강득구 전 부지사님은 그렇게 말씀해 주셨고, 예창근 전 부지사님은요?

▷ 예창근: 방금 강득구 전 부지사님이 말씀하셨듯이 2007,2008년도에 시행이 됐다가 쭉 하다가 2014년, 2015년에 유야무야 되면서 민간택지 분양가 상한제가 없어졌는데. 최근에 분양가 상한제는, 결국은 정부가 가격 통제를 통해, 전반적으로 주택가격을 안정을 기대하는 그런 정책인데. 저는 이렇게 생각합니다. 집값 안정 효과가 단기적으로는 어느 정도 있고, 또 효과도 제한적이다. 그렇지만 특히 수도권 지역의 서울의 주택공급은 재건축, 재개발로 해서 대부분 신규공급이 됩니다. 신규로 택지할 곳이 거의 없기 때문에, 그렇기 때문에 단기적으로 하는 것은, 바로 1년 미만이지만 2,3년 지나면 재건축, 재개발 하는 이런 지역들이 공급을 수익이 안 맞다 보니까, 공급을 못 하다 보니까. 결국은 단기적으로는 안정치를 나타내더라도, 중장기적으로는 특히 서울 지역은, 주택공급물량의 절대적 감소현상으로 오히려 더 불안정효과가 있을 수 있고, 또 하나 문제가 뭐냐 하면, 최근의 언론보도를 보면 특히 서울 지역의 5년 미만의 신규아파트는, 굉장히 풍선효과에 의해서 급상승하는 그런 추세가 있습니다. 그래서 그런 것에 대한 대책도 필요하다 봅니다.

◆ 박마루: 예창근 전 부지사님이 말씀하신 것처럼, 주택가격이 오를거다 라고 이야기 하셨고, 그러면 2007년도에 시행됐던 분양가 상한제가 결국 2015년도에 폐지가 됐잖아요. 그런데 다시 2019년도 시행이 되는 건데, 이 부분에 대해서 평가는 어느 정도 두 분이 말씀하셨어요. 그렇다면, 그래도 이 제도가 실패할까요. 아니면 성공할까요? 평가 좀 해주시죠. 먼저 어떤 분이 하실까요?

▷ 예창근: 국토부에서 지난 7월 초에, 김현미 장관이 국회에서 한 번 그렇게 분양가 상한제에 대한 언급을 한 후에, 실제 실무적 의견을 거쳐서 관계부처 회의를 거쳐 지난 12일 날, 불과 며칠 전 이죠. 3일전인데, 국토부에서 분양가 상한제를 정식으로 시행령 안을 발표했습니다. 그래서 그게 이제 60일 입법예고 거치고, 또 국무의회 통과하면 아마 시행은 한 10월 초부터 예상이 되는데, 저는 분양가 상한제가 득도 물론 있습니다. 정부정책이 득이 없는 정책이 없지만, 득보다는 실이 많은 정책이다. 그렇게 저는 보고 있습니다. 그 이유는 보면 조금 전에 이야기 했듯이. 단기적으로는 가격 안정 효과를 볼 수 있으나. 중장기적으로는 또 하나의 어떤 주택정책 악수를 둔 것이 아닌가. 악수를 둔 것이다. 그래서 결국은 2,3년 후에는 절대적인, 특히 서울의 강남의 집값을 잡자는 건데. 지금 굉장히 어떤 눈치를 보고 있는 그런 주택조합들이 오히려 조합원들보다 오히려 분양가 상한제에서, 오히려 더 높게 그렇게 지금 조합원들이 분양을 해야 되는 그런 상황이니까. 재건축, 재개발에 착수를 못하고 그렇기 때문에, 절대적인 주택공급이 부족해서, 그렇게 해서 오히려 중장기적으로 봤을 때는 득보다 실이 많은 그런 정책이 되지 않을까, 그렇게 염려가 됩니다.

◆ 박마루: 강득구 전 부지사님은 어떻게 생각하세요?

▶ 강득구: 조금 전에 예창근 전 부지사께서 말씀하신 것 중에서, 일면 동의하는 부분이 있습니다. 단기적으로는 효과가 있을 거다. 저는 97년도 분양가 상한제를 하면서, 분양가 2014년까지 통계적으로 수치상 0.5프로 정도의 주택 상승률을 가져왔다. 그건 뭐 데이터가 확인 하는 거죠. 저는 분명히 말씀 드리면, 분양가 상한제는 나름대로 검증된 제도다. 그렇지만 지금 예를 들면, 장기적으로는 상당히 악순환을 가져 올 거라고 말씀하셨는데. 대표적인 이유가 아마 공급 위축 때문에 그런 거라고 생각을 합니다. 그런가요?

▷ 예창근: 그렇죠.

▶ 강득구: 그런데 사실 2008년도, 2009년도에 인허가 감소는 두 가지가 있었습니다. 하나는 이유가, 글로벌 금융위기가 가장 큰 영향을 미쳤습니다. 그리고 두 번째로는, 정비사업을 하면서 이 분들이 시행을 하는 데나, 조합이나, 나름대로 공통적인 게 있었습니다. 분양가 상한 제도를 시행하기 전에, 이 사업을 허가받기 위해서 어떻게 보면 미리 당겨서 이것을 했기 때문에, 물량이 일시적으로 감소된 부분이 있지만, 시간이 지나서 2008년도 이후에 정비사업 인허가 물량이 상한제 시행 전과, 별로 차이가 없었다는 걸 분명히 말씀 드립니다. 그리고 또 한 가지, 제가 분명히 말씀 드린 건. 맨 처음 97년도 분양가 상한제를 시행 할 때는 전국적으로 다 했습니다. 그렇지만 이번에는 투기 과열지역, 그것도 조건이 있습니다. 필수 조건이 있어야 되고, 그리고 선택요건이 하나가 갖춰져야지 되는데. 그것도 마지막에 주거정책 심의위원회의 심의를 거친다는 것 이것을 분명히 말씀 드립니다.

◆ 박마루: 그리고 분양가 상한제에 대해서, 국토부하고 기획재정부가 입장차가 있더라고요. 홍남기 경제부총리, 관계 부처 간 별도의 판단이 필요하다. 이렇게 제동을 걸었습니다. 이 부분에 대해서, 상한제 확대. 왜 진중해야 된다고 보시나요? 쉽게 말해서 기획재정부는 신중해야 된다. 결국은 시장 논리, 지금 경기 상황이 안 좋게 보고 있다. 이렇게 판단할 수도 있거든요. 이 부분에 대해서, 먼저 어느 분이 이야기 하실 건가요?

▶ 강득구: 제가 먼저 하겠습니다. 어떤 정책이든지, 정책이 최종적으로 확정될 때까지, 유관부처끼리 끊임없이 협의하고, 토론을 합니다. 우리 경기도도 마찬가지고, 일선 시군들도 마찬가지입니다. 이 과정에서 부처마다 입장들이 당연히 다를 수 있죠. 예를 들면 국토부가 다르고, 환경부가 다르고, 또 기재부가 다르고, 국토부가 다를 수 있습니다. 그렇지만 최종적으로 입장이 정리되면, 정리된 입장 속에서 최선을 다 하는 겁니다. 조금 전에 말씀하신 홍남기 부총리의 발언도 확정되기 전의 입장입니다. 이것을 부처 간의 갈등으로 보는 것은 맞지 않습니다. 다시 한 번 말씀드리면, 우리 정부정책 결정 과정에서 부처 간의 의견 개진과 토론, 당연히 있어야 됩니다. 그렇지만 결정 된 다음에는, 그 정책의 목표를 이루기 위해서 최선을 다 하는 것이, 우리 중앙부처의 일치된 입장입니다.

◆ 박마루: 그렇군요. 예창근 전 부지사님은 어떻게 생각하시나요?

▷ 예창근: 저는 좀 다르게 보고 있습니다. 현재 어떻냐 하면, 청와대하고 국토부는, 분양가 상한제를 강하게 밀어붙이려고 하고, 여당인 더불어 민주당과 기획재정부는 약간 이것을, 전반적인 경제상황을 검토해야 된다. 그렇게 해서 1단계에서는 시행령은 발표는 했지만, 2단계 구체적으로 시행 될 때는 그 당시 경제 상황이라든지, 경기 지표라든지, 여러 가지를 보고 종합적으로 검토를 해야 된다 그렇게 보고 있는데. 현재 특히 미, 중국 간의 무역 분쟁이라든지. 특히 우리나라 일본 수출 규제 문제. 또 최근 대내외 경제여건이 계속 악화일로에 있습니다. 특히 건설 수주실적, 통계청에서 발표한 걸 보면, 17개월 째 연속 지금 계속 하락하고 있습니다. 특히 건설경기 지표 이 중에, 올해 상반기 건설 수주가, 작년 동기 대비 4.5퍼센트 줄고, 특히 2/4분기 건설 투자도 3.5퍼센트 감소했습니다. 이러다 보니까 내년 총선을 앞두고 있는 더불어민주당과, 그리고 경제를, 경제 활력화를 신경을 써야 되는 기획재정부는, 경기가 안 좋은데다가 더군다나 분양가 상한제를 확대를 해버리면, 건축 경기가. 건설경기가 그대로 확 식어버립니다. 그렇기 때문에, 굉장히 신중해야된다. 그리고 지난번 12일 날, 발표하기 직전에 당정 협의를 했습니다. 국토부와 더불어민주당 당정협의를 했을 때도, 여러 여당의원들이 이런 설익은 정책을 내놓을 경우에, 도리어 집값 상승에 기름을 부을 수 있다 우려를 표명했고, 그렇기 때문에, 현재 아직은 1단계 발표를 했지만, 2단계 구체적으로 실제 적용한, 2단계 시에는, 부동산 시장이나 경제상황을 고려해야 된다는 그런. 물론 부처 간의 협의 조정은 됐다고 보지만, 기획재정부나 여당은 별도협의가 필요하다는 그런 입장입니다.

▶ 강득구: 예창근 전 부지사께서 집값 상승에 기름을 부을 수 있다고 어떤 부처에서 어떤 의원이 이야기를 했는지는 모르겠지만.

▷ 예창근: 여당 의원이 그렇게 했습니다.

▶ 강득구: 분명히 말씀드리지만, 토론회에서는 자유로운 의견 개진을 할 수 있죠.

◆ 박마루: 그럼요.

▶ 강득구: 하지만 최종적으로는, 부처를 책임지는 부처의 장관이 공식적으로 입장을 발표하면, 그것이 정부입장이 되는 겁니다. 그리고 시장상황 당연히 고려해야 됩니다. 그리고 부동산 시장 포함해서, 경제상황도 당연히 고려해야 되죠. 그걸 주거정책 심의위원회에서 심의를 하는 겁니다. 그래서 예를 들면 시기와 그리고 범위에 대해서, 당연히 그 위원회에서 그런 제반적인 여러 상황들 속에서 고려해서 결정 할 겁니다.

◆ 박마루: 그런데 여권에서도 이 부분에 대해서 신중론이 나오고 있고요. 실제적으로 그래서 상한제 발표 연기설까지 돌고 있는 상황입니다. 그래서 확대안이 나와야 되는지, 강행해야 되는지. 아니면 속도조절을 해야 되는지. 이 부분에 대해서는 두 분이 의견이 좀 엇갈릴 거 같은데 지금 계속 말씀하시는 거 보면, 분양가 상한제, 속도제재를 해야 되는지 아니면 강행해야 되는지? 강득구 전 부지사님 어떻게 생각하세요?

▶ 강득구: 저는 분명히 말씀드립니다. 이건 제 개인 의견이 아니고요. 김현미 장관이 10월에 시행하겠다고 발표했습니다. 그렇지만 주거정책 심의위원회에서 시기 일정 조정에 대한 부분, 그리고 또 범위에 대한 부분들에 대해서는, 의원회의 심의라는 과정을 거쳐야 되겠죠. 이렇게 결정을 하고, 그리고 시행령을 통해서 보완을 할 것은, 보완을 하면 가는 겁니다. 그렇기 때문에 저는 종합적으로는 주거정책 심의위원회에서 결정을 하겠지만, 연기서를 이야기 하고 이런 건 지금 맞지 않습니다. 가짜뉴스입니다.

◆ 박마루: 그러나요? 이 부분에도 경기 상황을 보면서 속도조절이 필요하다고 이야기도 나오는데, 예창근 전 부지사님은 어떻게 생각하세요?

▷ 예창근: 저는 어떻게 생각 하냐면, 국토부의 공식 보도 자료가 있습니다. 공식 보도 자료를 민간택지 분양가 상한제 관련 일부 보도 내용에 대해 설명 드립니다, 해 가지고 바로 어제 8월 14일 날 발표를 했습니다. 발표를 했는데 어떤 내용을 했냐 하면, 여러 가지 몇 가지 발표했는데. 국토부의 자료를 보면 국토부가 조금 전 강득구 전 부지사께서도 말씀하셨듯이, 주거정책심의위원회 24명으로 구성되어 있습니다. 국토부 장관이 위원장이고, 행안부라든지 여러 부처 차관들이 위원인데. 정부부처 위원들이 13명입니다. 그러다 보니까, 국토부가 그렇게 원하면, 그대로 바로 시행이 될 수 있는 그런 주거정책 심의위원회인데, 국토부 입장은 어떻냐 하면 분양가 상한제 제도 1단계 발표를 하고, 제도 자체를 강화했지만. 실제 시행시점이라든지, 적용지역은 불확실성으로 남겨두고 있습니다. 그래서 시장을 향해서 언제든지 상한제 카드를 뽑을 수 있도록 해 놓고, 만약에 시장에 대한 경고에도 불구하고 집값이 잡히지 않으면, 해당 지역에 대해서 핀셋 그런 시행으로 정밀타격 한다는 그런 전략인데. 국토부에서도 시행령, 시행 후에 주거정책심의회를 열어서 시장상황을 본 후에, 적용지역과 시기를, 또 시기. 그러니까 10월 초라고 하지만, 시기라든지 적용할 수 있는 투기과열지구, 서울 25개 구 하고 기타 도시지역 6개하고 31개 지구의 적용지역과, 시기를 결정하겠다며 현재 유보적 그런 입장에 있습니다.

▶ 강득구: 저도 분명히 말씀드리지만, 주거정책심의위원회를 통해서 최종적으로 결정된다고 말씀 드렸습니다. 시장상황을 고려해서 시기와 범위를 결정하는 거죠. 그리고 주거정책심의위원회가 거수기 노릇을 하는 거 아니냐 이렇게 말씀하셨는데, 분명히 말씀드리지만, 구성원에 대한 부분은 박근혜 정부 때 만들어진 것을 제가 확실하게 말씀 드립니다.

◆ 박마루: 그리고 두 분에게 제가 또 한 가지 질문 좀 하겠습니다. 분양가 상한제에서 핵심적인 부분이 하나 있어요. 전매 부분인데, 바뀌게 되면 5년에서 최대 10년 까지잖아요. 이 부분이 아마 집을 구매하는 분들, 실수요자에게 집을 구매하라 이런 뜻이잖아요. 이 부분의 전매 제한 부분, 이 부분은 어떻게 생각 하시나요?

▷ 예창근: 전매 차익에 따라서, 최소 5년. 종전에는 3년, 4년 하다가

◆ 박마루: 예전에는 그랬죠.

▷ 예창근: 최소 5년에서 최장 10년까지 하는데, 이것은 어떻게 보면 묶어놓는 것은 헌법상에 나오는 거주이전의 자유를 제한하는 정도까지 굉장히 강하게 하는 그런 인상이고, 개인의 어떤 10년까지, 어떤 한 집에서 물론 수도권 밖으로 가면 괜찮습니다. 괜찮은데, 수도권 안에서 이사하려면 전매를 못 하게 한다. 이것은 자유민주주의 국가에서 10년 정도 꼼짝도 못하게 한다는 그런 것은, 거주이전의 자유를 제한하는 그 정도까지 저는 생각이 듭니다.

◆ 박마루: 개인의 재산을 규제하는 게 문제가 있다?

▶ 강득구: 그런데 저는 거주이전의 자유를 제한하는 것이다. 이렇게 말씀하셨는데 실제로 그렇게 볼 수도 있고, 보수언론이나 자유한국당 보수적인 분들은 그렇게 이야기 합니다. 그렇지만 부동산정책의 가장 중요한 원칙이 있습니다. 실수요자에게 우리 신규주택이 들어갈 수 있게끔, 구매가 될 수 있게끔 하는 것이 가장 큰 원칙입니다. 그렇기 때문에 우리 입주 7년으로 한 것은, 서울의 평균주택 보유 거주기간이 약 10년 내입니다. 그런 걸 고려해서 했기 때문에, 저는 적정한 수준이라고 생각 합니다. 분양가 상한제는 시장상황을 고려해서, 과열이 우려되는 일부지역에 한해서 선별적으로 지정한 계획입니다. 전매제한 및 거주 의무기한 확대를 함으로서, 어쨌거나 주택 투기가 아니고 실수요자 에게끔 돌아가게끔 하자는 거. 이것이 기본 원칙이기 때문에, 그렇게 했다는 걸 분명히 말씀 드립니다.

◆ 박마루: 실제적으로 지금 분양가 상한제에 대해서 찬반론도 뜨겁고요. 실제로 당사자 분들, 예를 들어서 재건축 조합들 같은 경우는 이건 큰 문제가 있다. 예창근 전 부지사님 말씀처럼 개인의 재산을 국가가 이 부분에 대해서 헌법소원 까지 하겠다. 이렇게 나서고 있는데, 실제적으로 이 부분에 대해서는 강득구 전 부지사님은 결국은 주가 안정. 주택 안정. 그리고 실수요자에게 정말 필요한 정책이다. 이렇게 이야기 해 주셨잖아요. 그래서 두 분에게 짧게, 제가 10초정도만 드릴게요. 이 부분에 대해서 그러면 앞으로 계속해서 찬성입니까. 반대입니까. 강득구 전 부지사님은 찬성이시죠?

▶ 강득구: 저는 원칙적으로 찬성입니다.

◆ 박마루: 예창근 전 부지사님은?

▷ 예창근: 불가피하게 찬성은 하지만, 보완을 해야 되는 시점이다.

◆ 박마루: 보완을 해야 된다. 3부 두 분 말씀 여기까지 듣고요. 4부로 이어가겠습니다.