■ 방송 : 경인방송 라디오 <김성민의 시사토픽> (FM 90.7MHz 오전 7~9시 방송)
■ 진행 : 김성민 앵커(경인방송)
■ 인터뷰 : 엄윤상 법무법인드림 변호사
[인터뷰 오디오 듣기]http://t2m.kr/pB1nj
*인터뷰 저작권은 경인방송 라디오에 있습니다. 인용 보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
◆ 김성민 : 법으로 보는 시사 시간입니다. 오늘은 엄윤상 변호사가 스튜디오에 나와 있습니다. 안녕하세요?
◇ 엄윤상 : 안녕하십니까.
◆ 김성민 : 오늘은 어떤 얘기 나눠볼까요?
◇ 엄윤상 : 최근 빌라왕 사건을 계기로 해서 깡통 전세 문제가 커다란 이슈가 되고 있는 것 같아요.
지난 6일 임차인에게 깡통 전세의 위험성을 제대로 알리지 않은 공인중개사에게 손해배상 책임이 있다는 법원의 판결이 나와서 주목을 받고 있습니다. 그래서 오늘은 몇 가지 사례를 중심으로 공인중개사의 책임 범위는 어디까지인지에 대해서 살펴보는 시간을 가져볼까 합니다.
◆ 김성민 : 요즘 깡통 전세가 늘고 있다는 소식이 이어지고 있어서 임차인 입장에서는 걱정이 이만저만이 아닐텐데 깡통 전세를 중개한 공인중개사에게 책임을 묻는 판결이 나왔군요?
◇ 엄윤상 : 네. 그렇습니다. 사안은 이렇습니다. 임차인 A씨는 지난 2015년 8월 공인중개사인 B씨를 통해 서울 구로구의 한 건물의 방을 보증금 1억원에 2년간 임차했습니다. 그런데 A씨가 계약을 체결할 당시 이 건물에는 합계 22억2천만원의 근저당권이 설정돼 있었고 A씨보다 먼저 확정 일자를 받은 임차인들의 보증금 합계도 29억2천여만원이나 됐습니다. 즉 기존 대출과 전세 보증금의 합계가 51억4천여만원으로 건물 매매 가격을 넘어서는 이른바 깡통 전세였던 것입니다. 그러나 공인중개사 B씨는 중개대상물 설명서에 이런 내용을 전혀 기재하지 않았습니다.
그런데 불행하게도 임차인 A씨가 입주한 건물이 2018년 1월 경매에 넘어가서 48억8천여만원에 낙찰됐습니다. 건물 경매 대금인 48억8천여만원은 근저당 채권자와 선 순위 확정 일자를 받은 임차인들에게 먼저 배당 됐고 A씨는 한 푼도 배당 받지 못했습니다. 이에 A씨가 공인중개사 B씨가 사전에 위험을 알리지 않아 손해를 입었다 하면서 공인중개사와 서울보증보험을 상대로 1억원의 손해배상을 청구한 사안입니다.
◆ 김성민 : 이 소송의 결과는 어떻게 나왔나요?
◇ 엄윤상 : 서울중앙지방법원은 A씨의 청구를 일부 받아들여서 "공인중개사 B씨와 서울보증보험이 공동으로 A씨에게 4천만원을 지급하라" 라는 일부 승소 판결을 했습니다. 1심 법원은 "공인중개사 B씨가 공인중개사로서 신의 성실하게 중개할 의무를 위반했다"라고 판단했습니다. 재판부는 "임대인이 자료를 제공하지 않아 실상을 정확하게 알기 어려웠더라도 공인중개사인 B씨는 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 큰 액수일 수 있고 앞으로 상당수 소액 임차인이 발생할 수 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었다"면서 이를 "중개대상물 확인설명서에 전혀 기재하지 않은 이상 A씨에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다"라고 지적했습니다.
또한 "보증금을 돌려받지 못할 위험성은 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로 위험을 미리 알았다면 A씨가 임대차 계약을 체결하지 않았을 개연성이 충분하다"라고 판단하면서 그렇게 판단하기는 했지만 "다만 A씨 역시 건물의 싯가나 권리관계 등을 조사해 자신의 보증금 회수가 불가능하거나 곤란할 수 있는 위험성을 따져보는 것을 소홀히 했다"라면서 공인중개사 B씨의 배상 책임을 손해액 1억원의 40%인 4천만원으로 제한했습니다.
◆ 김성민 : 이 사례와 비슷하게 공인중개사가 부동산 권리관계를 제대로 설명하지 않아서 손해를 배상한 사례가 또 있다고요?
◇ 엄윤상 : 사건의 발단은 이랬습니다. 임차인 A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 임대인 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2천만원을 하는 임대차 계약을 체결했는데 해당 임대차 계약서 특약 사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 채권 최고액이 약 39억원인 근저당이 설정돼 있고 선 순위 임차인의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 기재돼 있었습니다. 이후 C씨의 단독주택에 대하여 강제 경매가 개시됐고 C씨가 공동 담보로 제공한 부동산도 강제집행 절차에 들어갔습니다.
그런데 A씨의 경우에 소액 임차인도 아니었고 선순위 근저당권자로 D은행에 있어서 단독주택 낙찰대금에서 한 푼도 배당을 받지 못했습니다. 이렇게 보증금을 날린 A 씨가 공인중개사 B씨를 상대로 보증금 1억2천만원에 상당한 손해를 입었다면서 이 금액을 배상하라는 소송을 제기한 겁니다.
◆ 김성민 : 먼저 소개한 사례와 비슷한 사건인데 결과는 어떻게 나왔나요?
◇ 엄윤상 : 네. 서울중앙지방법원은 A씨의 청구를 일부 받아들여서 공인중개사 B씨가 A씨에게 4천800만원을 지급하라고 일부 승소 판결했습니다. 재판부는 "특약사항에 공동 담보된 재산의 채권 최고액과 선순위 임차인 보증금 합계액이 기재되어 있지만 공인중개사인 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환 받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거가 없다"라면서 "공인중개사 B씨가 A씨에게 공동담보 제공 부동산에 관한 시가 및 권리관계를 설명해야 함에도 일을 하지 않았기에 A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약을 체결해서 보증금 상당의 손해를 입었다"라고 판단했습니다.
다만 "이 경우에도 A씨도 공인중개사 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결한 것이 아니라 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결 여부를 신중히 결정 했어야 했다"라고 지적하면서 공인중개사 B씨의 배상 책임을 A씨의 손해액 1억2천만원의 약 40%인 4천800만원으로 제한했습니다.
◆ 김성민 : 그런가 하면 부동산을 팔 때 발생하는 세금을 매도인에게 알려주지 않은 공인중개사에게 책임을 묻는 판결도 있었다고요?
◇ 엄윤상 : 네, 그렇습니다. 부동산 매도인 A씨는 인천시 남동구 소재 자신의 토지와 건물을 공인중개사 B씨에게 의뢰했는데 "매매계약에 따라 양도소득세 외에는 별도로 낼 세금은 없다"라는 공인중개사 B씨의 말을 믿고 매수인과 부동산 계약을 체결했습니다. 그런데 얼마 후 A씨는 계약 당시에는 전혀 예상하지 못했던 부가가치세 1천415만원을 내라는 통보를 받았습니다. 그러자 매도인 A씨가 공인중개사 B씨에게 "세금으로 1천만원 넘게 더 내야 한다는 사실을 알았다면 계약한 매매 대금보다 더 높은 금액을 매수인에게 요구했을 것"이라며 항의했습니다.
이에 대해서 공인중개사 B씨는 공인중개사가 "부동산을 파는 매도인에게 향후 부과될 조세를 설명할 의무는 없으므로 자신에게는 책임이 없다"라고 맞서자 A씨가 부가가치세 1천415만원을 상당하는 손해를 입었다면서 공인중개사 B씨를 상대로 손해배상 소송을 냈습니다.
사실 공인중개사 법 제25조와 동법 시행령 21조에 따르면 부동산 중개업자는 중개 대상물을 샀을 때 부담해야 할 조세의 종류와 세율은 확인해서 매수인에게 설명할 의무가 있지만 부동산을 팔 때 내야 할 조세를 매도인에게 설명할 의무는 없습니다.
◆ 김성민 : 결국 법상으로는 공인중개사가 매도인에게 세금을 설명해 줄 의무는 없다는 것인데 판결은 어떻게 났나요?
◇ 엄윤상 : 그런데 법원은 매도인 A씨가 매매계약에 따라 내야 할 부가가치세를 예상했다면 동일한 조건으로 매수인과 계약하지 않았을 것으로 예상되므로 A씨가 부가가치세 1천415만원의 손해를 입은 사실을 인정할 수 있고, 부가가치세가 부과된다는 사실을 설명하지 않은 공인중개사 B씨에게 배상 책임이 있다고 판단했습니다.
다만 부동산 거래 과정에서 양도에 따라 부과되는 조세는 공인중개사 법상 부동산 중개업자가 의무적으로 설명할 사항이 아니고 A씨도 전문적인 세무사가 아닌 공인중개사인 B씨의 말을 너무 믿고 계약한 과실이 있다면서 공인중개사 B씨의 책임을 40%로 제한해서 A씨에게 부과된 부가가치세 1천415만원 중 40%인 566만 원을 배상하라고 판결했습니다.
◆ 김성민 : 한편 공인중개사 사무실을 가보면 공인중개사도 있지만 중개보조원도 있잖아요. 중개보조원이 중개한 부동산에 문제가 생기면 공인중개사와 중개보조원 간의 책임 문제가 발생할 것 같아요?
◇ 엄윤상 : 네. 그렇습니다. 이와 관련한 판결이 있는데요. 먼저 좀 사안을 살펴볼까요. 공인중개사 A씨는 B를 미등록 공인 중개보조원으로 두고 단순 업무 보조를 넘어 중개 대상물의 등록, 홍보, 거래 조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리했습니다.
공인중개사 A씨는 계약이 체결될 단계에 이르러서 중개보조원 B씨가 전해주는 자료를 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했고 중개가 성사된 경우 중개 수수료 전액은 중개보조원 B씨의 몫이었고 대신 B씨는 공인중개사 A씨에게 매달 50만원을 지급했습니다.
그러던 중 중개보조원 B씨의 중개로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨서 중개했던 부동산이 강제 경매로 넘어가는 중개 사고가 발생했는데요. 이 중개 사고로 보증금을 회수하지 못하고 임차권을 상실한 임차인 C씨가 공인중개사 A씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 청구 소송을 제기해서 임차보증금 6천500만원 전액을 돌려받았습니다.
이에 따라서 공인중개사 A씨는 한국공인중개사협회에 6천500만원을 반환해야 하는 구상금 채무를 지게 되었는데요. 공인중개사 A씨가 "이 부동산의 부동산은 중개보조원 B씨가 중개한 물건이므로 그 책임이 B씨에게 있다."라면서 B씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기한 사안입니다.
◆ 김성민 : 판결이 어떻게 나왔는지 궁금하네요. 중개보조원도 책임을 져야 될 것 같은데요?
◇ 엄윤상 : 네. 그렇습니다. 법원은 임차인 C씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 공인중개사 A씨와 사실상 중개업무를 주도한 중개보조인 B씨의 과실로 인한 것이므로 이들은 공인중개사 법 제30조에 따라 공동 불법 행위자로서 임차인 C씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하고 있습니다.
이어서 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도 대여하는 행위를 해서는 안 되고, 이러한 금지 의무를 위반하는 중개사무소는 개설 등록 취소 사유가 되는데 공인중개사 A씨는 이 같은 규정을 위반해서 B씨가 A씨의 명칭을 빌려 사용하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무 범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차 의뢰인에게 이행해야 할 확인 설명 의무를 충실히 이행하지 않았다고 지적했습니다.
다만 임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 중개보조원 B씨에게 귀속됐고 공인중개사 A씨의 이익은 B씨에게 지급받는 월 50만원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해서 A씨와 B씨의 과실을 각각 50%를 평가하고 중개보조원 B씨는 공인중개사 A씨에게 구상금으로 3천500만원을 지급하라고 판결했습니다.
◆ 김성민 : 앞서 설명해 주신 사례들을 보면 공인중개사가 설명을 제대로 하지 않아서 발생한 손해에 대한 책임이 많은데요. 공인중개사는 중개 의뢰인에게 어떤 의무를 부담하나요?
◇ 엄윤상 : 네. 공인중개사법 상 공인중개사의 대표적 의무는 선관주의 의무 또 비밀 유지 의무, 중개대상물의 확인 설명 의무 그리고 금지 행위를 들 수 있습니다. 먼저 공인중개사는 전문 직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로서 공정하게 중개 관련 업무를 수행해야 하며 원칙적으로 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다.
그리고 공인중개사에게 무엇보다 중요한 의무는 중개대상물의 확인 설명 의무인데요. 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계 법령의 규정에 의한 거래, 또는 이용 제한 사항 및 대통령령으로 정하는 사항을 확인해서 이를 해당 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중 의뢰인에게 성실히 정확하게 설명하고 토지대장 등본 또는 부동산 종합증명서, 등기사항증명서 등 설명회의 근거 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다.
이 의무가 대단히 중요한 의무죠. 마지막으로 공인중개사가 중개대상물의 매매를 업으로 해서는 안되고 미등록 중개보조원에게 자기의 명의를 이용하게 해서는 안되는 여러 금지행위 의무를 부담하고 있습니다.
◆ 김성민 : 현재 부동산 관련해서 여러 문제들이 발생하고 있는데 공인중개사 여러분들의 책임감이 특히 필요한 시점인 것 같아요.
◇ 엄윤상 : 네. 그렇습니다. 현재 대부분의 부동산 관련 거래가 공인중개사 사무실에서 이뤄지고 있고 중개 의뢰인들이 공인중개사를 신뢰할 수밖에 없는 만큼 다른 어떤 때보다 공인중개사 여러분들의 사명감과 책임 의식이 필요해 보입니다.
◆ 김성민 : 오늘 말씀은 여기까지만 듣겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 엄윤상 : 네. 고맙습니다.
◆ 김성민 : 지금까지 엄윤상 변호사와 함께했습니다.