속속 드러나는 ‘빌라왕’ 배후…전세사기의 전말

■ 방송 : 경인방송 라디오 <김성민의 시사토픽> (FM 90.7MHz 오전 7~9시 방송)

■ 진행 : 김성민 앵커(경인방송)

■ 인터뷰 : 이승기 리엘파트너스 변호사

[인터뷰 오디오 듣기]https://han.gl/UHrQs

*인터뷰 저작권은 경인방송 라디오에 있습니다. 인용 보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.

◆ 김성민 : '법으로 보는 시사' 시간으로 이어가겠습니다. 수백 채의 빌라를 보유한 채 세입자의 보증금을 돌려주지 않는 '빌라왕' 전세 사기 사건이 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 피해 규모도 상당하고 무엇보다 전세 보증금이 사실상 전 재산이나 다름없는 서민들이 큰 피해를 입고 있는데요.

특히 최근 수사 기관에 의해 수백 채의 빌라를 가진 소위 '빌라 왕'들 뒤에 더 큰 배후가 있다는 사실이 알려지며 더 큰 충격을 주고 있습니다. 오늘 이 시간에는 이승기 변호사와 함께 이번 사건에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 전화 연결돼 있습니다. 변호사님, 안녕하세요?

◇ 이승기 : 안녕하세요.

◆ 김성민 : 우선 변호사님, 최근 주택 600여 채로 대규모 전세 사기를 벌인 빌라왕 김 모 씨의 배후 세력이 검거됐다고 해요. 이게 어떻게 된 건가요?

◇ 이승기 : 전세 사기의 시발점이라고 볼 수 있는 서울 강서에서 시작해 서울 양천구와 인천 등 수도권에서 주택 628채를 매수한 김 씨, 보통 우리가 '빌라왕 김 씨'라고 지칭을 했는데요. 알고 보니 김 씨는 그냥 '바지 사장'인 거고 그 뒤에서 김 씨를 조종해 이번 전세 사기 범행을 계획하고 주도한 일당이 있다, 그래서 이번에 주범인 부동산 매매 컨설팅 업체 대표인 신 모 씨를 포함해 총 78명이 체포됐고 그중 일부는 이제는 구속영장이 발부가 된 겁니다. '빌라와 김 씨'도 함께 구속이 됐고요.

◆ 김성민 : 이게 개인이나 몇 사람이 아닌 수십 명, 거의 100명에 가까운 사람들이 범죄에 연루가 된 건데 어떻게 이 사건이 이루어진 건가요?

◇ 이승기 : 딱 이 사건 뿐만 아니라 최근 벌어지는 대규모 전세 사기는 그 수법이 대부분 비슷합니다. 일단 이런 류의 사건은 빌라에서 많이 발생합니다. 아파트와 달리 이 빌라는 분양이 상대적으로 잘되지 않고 또 대기업 건설사가 아닌 건축주가 개인적으로 하는 경우가 많습니다. 그것도 보통 은행 대출을 받아 건축을 하지 아파트처럼 선분양을 해서 미리 건축비를 받는 경우도 많지 않습니다.

그렇다 보니 시장 상황이 좀 안 좋거나 분양만 조금 안 되어도 당장 금융권 이자로 부담이 큰 거죠. 그래서 이런 건축주나 분양업자 소유자들에게 브로커들이 접근을 하는 겁니다. "자신들이 팔아주겠다" 이렇게 이번 사건의 주범 신 씨와 같은 소위 컨설팅 업체라는 보기 좋은 명함을 가진 사람들이 접근을 해서 빌라 건축주나 소유자들로부터 매매나 분양을 일임을 받습니다. 그럼 이제부터 매매와 전세 계약을 동시에 진행을 하는데요. 이걸 부동산 업계에서는 "동시 진행이다"라고 합니다.

◆ 김성민 : 동시에 진행이라는 게 집주인에게 집을 사면서 동시에 바로 세입자를 들인다는 거죠. 그렇게 되면 세입자에게 받은 보증금으로 매매 대금을 치르는 거니까 돈이 크게 안 나가겠네요?

◇ 이승기 : 동시 진행은 전세 사기에서 흔히 쓰이는 수법인데요. 임차인이 지급하는 보증금을 매매 대금으로 이용하는 것이 핵심입니다. 먼저 임대차 계약을 맺고 동시에 매매를 진행하는 방식이라 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 소유하는 전형적인 무자본 갭투자라고 보면 됩니다.

먼저 이 사건을 보면 주범 신 씨가 전체 범행을 주도하고요. 일단 '빌라왕 김 씨' 같은 사람을 섭외해 집주인과 매매계약을 체결토록 합니다. 그래서 겉보기에는 빌라왕이지만 실제로 김 씨 같은 사람은 명의만 빌려주고 얼마 정도 받는 사람이 많습니다. 그렇다 보니 계약이 어떻게 되는지 잘 모르는 경우도 많고요.

보통 주범이나 브로커들이 이 빌라 같은 사람들의 도장이나 신분증을 다 가지고 다니면서 대신 매매계약이나 임대차 계약을 체결하는 경우가 또 대부분입니다. 그러면 여기서 또 매매계약을 어떻게 하느냐 보면 빌라 거주 내 집 집주인이랑 1인 매매계약을 하다 보니까 실제 매매계약을 체결하기 전에 미리 전세로 들어올 세입자를 모집을 해둡니다.

그리고 여기서는 공인중개사나 중개보조원이 전세 매물이 좋은 신축 빌라가 있다는 식으로 사람을 모집하는 겁니다. 물론 대부분은 이게 전세 사기인 줄 모르고 그냥 평소 업무로 임차인을 구하는 선의인 경우도 있겠지만 그중 일부는 정말 전세사기의 공범으로 가담하는 경우도 있습니다. 그래서 보통 전세 사기 사건이 터지고 나서 확인을 해보면 대부분의 임대차 계약이 한두 군데 아니면 몇 개 정도의 부동산이나 공인중개사에게 집중 체결되는 경우가 많습니다. 이게 바로 그런 이유 때문입니다.

◆ 김성민 : 자기 돈 안 들이고 계속해서 집을 구입하는 거네요?

◇ 이승기 : 그렇습니다. 그런데 세입자라 해도 몇 억씩 하는 보증금을 현금으로 가지고 있는 경우는 거의 없으니까 여기서 또 대출을 알아봐 줍니다. 물론 신용도가 좋은 세입자는 본인이 알아서 대출을 받겠지만 그게 안 되면 또 여기에 대출 브로커를 껴서 알선을 해주는 겁니다. 거기에 대출 이자가 부담스러워서 대출 받기를 망설이면 아예 대출 이자를 1년 간 내주겠다. 이런 식으로 파격 조건을 내세워 세입자를 유치하기도 하고요. 적극적으로.

◆ 김성민 : 그런데 아파트랑 달리 빌라는 시세가 정확히 파악이 안 되잖아요. 세입자들도 뭔가 가격적인 메리트가 있으니까 이렇게 보증금을 내고 계약을 하는 것으로 보이는데 전세가는 어떻게 책정을 한 건가요?

◇ 이승기 : 보통은 이제 분양이 잘 안되거나 그런 집을 대상으로 해서 매매 대금을 좀 적게 책정하는 경우가 있습니다. 은행 대출 갚을 정도에 조금 더 얹어주는 경우도 있고요. 그리고 이걸 매매해서 이것을 전세로 낼 때는 매매 대금에 근접하게 해서 때로는 내부 인테리어를 손을 봐서 아예 매매 대금보다 더 받는 경우도 있습니다. 일단 손해를 안보게 해서 전세가를 받는 게 기존의 방식이었고요.

그런데 최근에 이 사건이 더 문제가 된 게 주택도시보증공사. 그러니까 HUG가 작년 11월까지 보증보험 가입 시 시세 산정이 어려운 빌라 등에 대해서는 공시가격의 150%를 집값으로 인정을 해줬습니다. 그래서 신축빌라의 공시가격이 2억 원이라고 하면 3억 원까지는 시세로 쳐서 HUG가 아예 보증을 해 준 겁니다. 그렇다 보니 전세보증금을 이 가격만큼만 다 올린 다음에 HUG 보증보험에 가입이 되니까 걱정 말라고 해서 세입자를 안심시킨 겁니다. HUG가 인정해 준 매매가 3억 원이 바로 전셋값이 돼 버린 겁니다. 그렇다 보니 이번에는 그 피해 규모가 더 커진 겁니다.

◆ 김성민 : 그리고 전세 사기 피해자분들의 이야기를 들어보면 "처음에는 정상적인 임대인이랑 계약을 했는데 갑자기 중간에 임대인이 바뀌어서 전세 사기 피해자가 됐다" 이런 말도 있거든요. 이게 가능한 건가요?

◇ 이승기 : 가능합니다. 보통 세입자들이 HUG 보증보험에 가입이 되어 있거나 아니면 주민센터에서 확정일자를 받아두는 게 보통이니까 집주인이 바뀌어도 보증금을 뗄 가능성이 사실상 거의 없습니다. 그렇다 보니 임대인이 누구로 바뀌든 세입자에게는 피해가 없다고 보고 이를 세입자에게 통지하거나 아니면 임대인이 바뀌는 데 어떠냐라고 해서 허락을 받게 하는 제도가 없습니다.

◆ 김성민 : 그럼 세입자 모르게 집주인이 바뀌는 게 가능한 건가요?

◇ 이승기 : 가능합니다. 그런데 보통은 집이 팔린다고 하면 집을 살 사람이 또 집을 보러 옵니다. 미리 세입자에게 연락을 해 '언제 집을 살 사람이 가니 문을 열어달라' 이렇게 해요. 그렇다 보니 현실에서는 세입자들이 집주인이 바뀌는 걸 모르는 경우는 거의 없습니다. 다 알고 있는 거죠.

그런데 이번에 전세 사기 건에서는 좀 다른 게 원래는 정상적으로 하면 '빌라왕 김 씨'와 같이 부동산을 구매할 사람을 내세워서 부동산 매매 계약을 체결하고 그 다음에 세입자를 내세워야 합니다. 세입자를 구해야 하는 거죠. 그런데 여기에는 하나 큰 문제가 있는데요. 먼저 '빌라왕 김 씨' 같이 부동산을 자기 명의로 매수하는 역할을 하는 사람들이 구할 수 있죠. 그런데 이 사람들의 신용도가 너무 좋지 않고 세금 체약도 있고 그런 경우가 많다는 겁니다.

◆ 김성민 : 그렇겠네요. 이게 보통 '빌라왕 김 씨' 같은 사람들은 자기 재산도 없고 신용도가 낮은 게 대부분일 거잖아요?

◇ 이승기 : 그렇습니다. 그런 사람들을 섭외해서 얼마씩 줄 테니 명의를 빌려줘라 이런 경우도 많고요. 그런데 그런 사람이 만약 집주인이 돼 버리면 국세청에서 당장 압류가 들어오거나 다른 채권자가 이때라고 해서 나타나 압류를 또 할 수 있는 겁니다. 그렇게 되면 아예 전세 사기가 시작부터 꼬여버리는 거죠. 그렇기 때문에 이 경우에는 기존 집 주인 이름으로 세입자를 들이고 보증금을 받은 이후에 부동산 소유권을 뒤늦게 가져오는 방법이 많이 동원이 됩니다.

세입자가 처음 계약을 할 때는 원래 건축주거나 집주인이니까 "이 빌라 건축한 사람이 세를 구하는구나" 아니면 "이 빌라에서 계속 살던 사람이 살던 집주인이 집을 사놓는구나" 이렇게 생각을 하니까 그냥 일반적인 부동산 거래라고 생각을 해서 그냥 계약을 합니다. 그래서 우리가 보통 전세 계약할 때 건축주 직접 분양한 물건, 아니면 수년 간 집주인이 직접 살며 잘 관리한 집 이렇게 광고가 되어 있으면 더 믿음을 갖고 전세 계약을 하는데요. 이런 사람의 심리를 이용하는 겁니다. 그런데 이게 가능한 게 제가 방금 집주인에게 매매일임 계약을 받는다고 했잖아요. 그러니까 이제 매매 계약서를 미리 작성하되 매수인 난을 비워둡니다. 그래서 나중에 '빌라 왕 김 씨' 같은 사람 집을 사는 사람을 나중에 구하는 경우도 있다는 거죠.

그리고 부동산 등기를 가져올 수 있는 인감증명서나 신분증 위임장 이런 서류도 미리 다 받아둡니다. 서류도 임차인 날이나 날짜랑 같이 중요한 부분만 공란으로 해서 인감도장만 미리 찍어두는 식도 많고요. 그래서 미리 관련 서류 일체를 집주인에게 미리 받아두는 거죠. 그렇게 하면 언제든 세입자만 구하면 바로 계약을 하고 등기는 나중에 갖고 오면 되는 겁니다.

◆ 김성민 : 이거 문제가 많네요.

◇ 이승기 : 그래서 이번에 이런 전세 사기 문제가 터지니까 지금 국회에서 임대차 계약 체결 후 임대인이 변경됐을 때 임차인에게 통지하는 법안을 지금 만들기로 했습니다. 그런데 아직은 국회에 계류 중입니다.

◆ 김성민 : 아직 통과는 안 된 거네요?

◇ 이승기 : 하지만 그 외에도 다른 게 또 통과가 됐는데요. 오는 4월부터는 전세 임차인들이 임대인 동의 없이 임대인의 국세 체납액을 확인할 수 있는 제도 이건 이미 도입이 됐습니다. 임대인이 사적으로 부담하는 채무까지는 알 수 없지만 세금 체납은 확인이 되니까 아마 이 부분은 임차인들에게 큰 도움이 될 겁니다.

일단 우선순위로 확정 일자를 받거나 그랬으면 임대인들이 아무리 사적 채무가 있어도 임차인들이 먼저 보증금을 회수할 수 있습니다. 그런데 그에 반해 국세는 보증금보다 우선적으로 국가가 가져갑니다. 왜냐하면 국세기본법과 지방세 기본법을 보면 '세금 우선 징수의 원칙'이 명시가 돼 있습니다. 그러니 집주인이 세금 체납이 있다고 하면 보증금을 내가 아무리 내고 확정 일자를 받고 그래도 세금이 먼저 가는 거죠. 나보다 늦게 발생한 세금도 그렇다 보니 이번에 이번에 도입된 제도는 의미가 있는 게 집주인이 세금 체납만 없다는 것만 확인이 돼도 보증금 매수에 어느 정도 안전판이 만들어졌다고 볼 수 있다는 거죠.

◆ 김성민 : 전세 사기를 당해도 집주인이 체납한 세금이 우선한다는 거니까 어쩌면 세입자를 두 번 죽이는 일이 되는 거네요?

◇ 이승기 : 그렇게 됩니다. 그래서 이 부분도 또 국회에서 일부 개정을 했는데요. 오는 4월 1일 이후부터 진행되는 경매와 공매에서 매각이 결정되는 주택부터는 세입자가 주민센터에서 받는 확정 일자가 당해세, 그러니까 보통 국세와 지방세를 합쳐서 당해세라고 보면 되는데요. 이 당해세 발생일보다 앞서면 세입자 보증금이 먼저 지급되도록 제도가 변경됩니다.

예를 들어 집주인의 체납 세금이 없는 걸 확인하고 전셋집을 계약했다가 입주 뒤에 발생한 세금에 대해서는 세입자가 대신 변제하는 일을 막겠다. 세입자가 보증금을 먼저 회수하게끔 이런 목적을 위해 도입된 취지인데요. 상당히 의미가 있습니다. 그런데 이 역시도 좀 한계가 있는데요. 일단 4월부터 바뀌는 제도는 당해세 중에서 국세에만 적용이 됩니다. 그래서 재산세 등 지방세는 예외입니다. 이유는 재산세 같은 경우에는 기초지방자치단체의 주요 재원이다 보니까 제도 개선에 지자체의 입장도 반영해야 해서 시간이 걸린다는 게 행정안전부의 입장이고요.

그리고 또 하나 한계가 세입자의 확정 일자가 당해세인 국세 발생 일보다 늦으면 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다. 그러니 앞으로는 임차인들이 임대차 계약을 할 때 임대인이 체납한 세금이 있는지를 먼저 사전에 꼭 확인을 해서 나중에 손해를 입지 않게끔 스스로 대비하는 것이 반드시 필요합니다.

◆ 김성민 : 결국에는 지금 보면 정부가 공시지가의 150%까지 허가 보증을 가능하게 한 게 임대차 시장을 안정화시키고 세입자를 보호하려고 한 건데 이걸 사기꾼들이 악용을 한 거네요?

◇ 이승기 : 그렇죠. 법의 틈새를 이용했다고 볼 수가 있습니다. 결국 이제 분양이 잘 안되거나 잘 안 팔리는 주택을 매수해서 그 주택의 공시가의 150%를 전셋값으로 해서 보증금을 받은 거니까 보증금으로 해서 사실 보증금으로 매매 대금을 지불하는 무자본 갭투자가 가능해진 겁니다. 이거 정부가 오히려 이런 무자본 갭투자를 가능하게 한 것 아니냐라는 비판의 목소리도 일부 있지만 정부가 이걸 의도한 건 아니니까 그렇게까지 말하기는 힘들고요.

그래도 HUG에 가입한 세입자들의 경우에는 그 과정이 힘든 거지 그래도 보증금을 어느 정도 회수할 가능성은 있습니다. 물론 이때에도 세금으로 지급을 하는 거니까 결국 국민들의 혈세가 사기꾼들에게 뺏기는 거지만 그래도 개인에게는 피해가 거의 없다는 거죠. 그런데 그보다 더 큰 문제는 아예 HUG 가입 없이 그냥 내 돈으로 보증금을 낸 세입자들의 경우에는 보증금을 떼일 수 있다는 겁니다.

◆ 김성민 : 지금까지 말씀해 주신 내용들을 종합해 보면 '빌라왕 김 씨'도 어찌 보면 장기판의 말이었던 거네요?

◇ 이승기 : 그렇죠 이렇게 지금 보면 철저하게 기획되고 역할이 분담된 그래서 기업형 범죄로 볼 수가 있는데요. 지금 보면 빌라 건축주나 소유자를 찾아 매매일임 계약을 진행하는 동시 진행 브로커가 있고요. 여기에 '빌라왕 김씨' 같은 매수인을 찾아 집주인과 매매계약을 체결케 하는 매매 컨설팅 업자가 있고요.

또 '빌라왕 김 씨' 같이 명의를 빌려주거나 아니면 직접 본인이 사기판에 플레이어로 뛰는 그런 사람들도 있고. 그리고 세입자를 구해오는 전세 컨설팅 업자가 있고요. 그리고 이 모든 걸 기획하고 총괄하는 신 모 씨 같은 총책까지 마치 한 몸처럼 해서 작업을 하는 겁니다.

이 과정에서 이들 일당이 임차인 37명의 전세보증금 80억 원을 편취했고요. 여기에 분양가 컨설팅 수수료 명목으로 한 건당 수백에서 수천만 원 상당의 리베이트를 받아 약 8억 원의 불법 수익을 취득한 혐의도 지금 함께 받고 있습니다.

◆ 김성민 : 리베이트도 결국 세입자들이 낸 보증금에서 나가는 거잖아요. 정말 황당합니다. 그런데 이번에 '빌라왕 김 씨' 사건 외에도 또 다른 '빌라왕'들도 계속 나오고 있는데 다들 이렇게 배후가 있다고 이렇게 볼 수 있겠네요.

◇ 이승기 : 그렇습니다 가장 잘 알려진 사건으로는 빌라 1139채를 보유하던 중 돌연 사망한 원조 '빌라왕 김 모 씨'가 있는데요. 이 역시도 공범으로 의심되는 분양대행업자와 중개인을 포함해 배후로 의심되는 사람 16명이 현재 형사 입건이 됐습니다.

그리고 방금 말씀드렸던 부동산 컨설팅 업자인 신 모 씨의 경우에는 2021년 제주에서 숨진 또 다른 '빌라왕 정 모 씨'의 배후로도 지금 지목이 돼서 조사를 받고 있는 상황이고요. 그 외에도 이제 수사가 본격화되면서 계속 새로운 빌라왕이 나오는데 그때마다 '빌라왕'이 사망했다는 충격적인 뉴스도 나오고 있고요. 또 그러면서 그 배후도 하나둘씩 지금 붙잡히고 있습니다.

◆ 김성민 : 지금 말씀해 주신 '빌라왕'들 중에서도 사망한 사람들이 계속 나오고 있거든요. 그래서인지 그들의 죽음을 두고 뭔가 내막이 있다는 의혹도 있는데 아직 타살의 증거는 나온 게 없죠?

◇ 이승기 : 하지만 짧은 기간 동안 여러 명의 '빌라왕'이 잇따라 사망하면서 뭔가 뒤에서 그들의 죽음을 조종하는 세력이 있다는 이런 음모론도 나오고 있습니다. 특히 방금 말씀드린 '빌라왕 정 씨'는 사망 이후에도 전세 계약서에 자기 이름으로 서명한 게 나오고 있고요. '빌라왕 김 씨' 같은 경우에는 지적 장애인이었다는 증언 등이 나오다 보니까 보이스피싱 조직처럼 뭔가 거대한 조직이 뒤에 있는 것 아니냐 그런 말이 나오고 있습니다.

하지만 최근 경찰이 원조 '빌라 왕 김 씨'의 경우에는 자살이나 타살이 아닌 지병으로 사망했다고 발표를 해서 이런 의혹에 대해 사실이 아니라는 건 간접적으로 밝혔습니다. 그럼에도 워낙 피해 금액이 크고 또 범행 자체가 거대 조직 개입하기에 충분한 규모다 보니까 아마 이 부분도 경찰이 계속 관심을 갖고 수사를 할 것으로 보입니다.

◆ 김성민 : 그러면 마지막으로 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 뭘 해야 하는지부터 간단히 짚어주시죠?

◇ 이승기 : 우선 보증금을 지키기 위해서는 일단 전세가율이 70% 이상인 매물은 무조건 피하셔야 합니다. 매매가가 2억 원이면 전세가는 70%인 1억 4천만 원 아래로 전세 계약을 체결하는 게 좋은데요. 이는 나중에 문제가 돼서 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는 방어선이 70%라고 이렇게 보면 되기 때문입니다. 그리고 여기에 오는 4월부터는 임대인의 세금 체납 액수를 확인하는 게 가능해지니까 이건 반드시 꼭 확인하셔야 되고요.

그런데 하나 질문이 그런 매매가를 어떻게 확인하느냐인데요. 아파트는 국민은행 시세 조회를 보면 되는데 빌라는 매매가격을 알기는 쉽지가 않습니다. 그래서 이때는 근처 부동산을 정말 빠짐없이 다녀서 시세를 전체적으로 확인하는 게 중요하고요. 여기에 국토교통부 부동산 실거래가 조회 홈페이지에 가면 빌라도 연도별 거래 내역과 실거래가, 평당 가격을 비교해 볼 수 있으니까 이걸 참조해 시세를 예측하시면 됩니다. 그리고 다 아시는 이야기지만 전세 계약을 했다면 무조건 전입신고와 확정일자를 하시고요. 더 중요하게는 HUG 전세보증보험을 무조건 가입하셔야 됩니다.

◆ 김성민 : 보증보험 가입을 안 했으면 어떻게 하나요?

◇ 이승기 : 그때는 일단 보증금을 받을 때까지 이사 가지 마시고 직접 거주하거나 적어도 짐이라도, 가족 중 한두 명은 그곳에 주민등록을 유지해야 합니다. 왜냐하면 임차 후의 우선 변제권은 전입신고를 하고 실제 거주를 해야 인정이 되기 때문인데요. 만약 부득이 온 가족이 이사를 해야 한다고 하면 임차권 등기 명령이라는 제도가 있는데 이 등기 명령을 신청한 후에 이사를 하시면 됩니다.

◆ 김성민 : 네. 오늘 말씀 여기까지만 듣겠습니다. 말씀 고맙습니다.

◇ 이승기 : 감사합니다.

◆ 김성민 : 지금까지 이승기 변호사와 함께했습니다.